孙鑫

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日前，第一太平戴维斯发布2023年一季度市场回顾及展望。总体来看，商办物业市场需求回暖，市场活跃度攀升，租金相对平稳；服务式公寓则迎来租金入住率双双提升，一季度上海商务园区录得多宗大规模交易，成交额占比达67%，为近年来最高水平。

优质项目入市，消费意愿回升

一季度沪上写字楼市场迎来三个新项目合计32万平方米供应入市，内录得24万平方米净吸纳量，来自零售、消费服务行业，以及外资需求显著提振。供应端充沛使得全市空置率环比上升0.2个百分点。而租金相对维稳，但项目之间出现分化，去化良好、问询量增加的项目业主提升租金预期，反之出租率欠佳的项目进一步灵活商务条款。

与此同时，一季度零售市场首层平均租金较上季度下降0.2%，空置率环比上涨0.6个百分点至12.8%。随客流显著提升，个人护理、休闲娱乐、亲子服务等体验类业态扩张积极。一季度无新增供应入市，但季内新天地（301277）时尚升级完成重新开业，以众多设计师品牌、买手店和原创潮流品牌的独特尝试以及生动有趣的美陈设计吸引年轻客群。

服务式公寓租金及入住率回暖

上海第一季度住宅供应181.9万平方米，环比出现56.6%的较大回落，叠加本季度部分评价较高的改善新房入市，住宅市场热度可见上升但成交量价环比持平，购买需求还需进一步释放。上海第一批次土地供应得以恢复正常节奏，将于4月18日开拍。

此外，第一季度无新开业服务式公寓项目入市，但随着需求都有所回暖，租赁活动较为活跃。市场租金及入住率季内均有所增长，平均租金环比增长2.0%至每平方米每月265.6元，空置率环比下降2.1个百分点至21.3%。随着住户需求日趋多元，市场供给端愈发需要提供更具个性及差昇化的产品，以适配需求，社区、社交与体验空间的融合亦成为租赁市场的发展动向。

非保税高标仓市场租金表现平稳

一季度上海非保税高标仓市场在第一季度迎来位于金山及松江子市场的两个项目交付入市，为市场带来了约26.8万平方米新增供应。第一季度市场租金指数环比微涨0.8，平均租金录得人民币每平方米每月50.1元。空置率环比上涨3.7个百分点至10.9%。季度内，金山子市场租赁表现活跃，快递快运仍旧为市场租赁主力。随着消费市场持续复苏，零售类、食品相关的仓储需求及冷链租赁需求抬升，也出现零售品牌计划搬迁至自建仓库的案例。未来6个月预计仍将有逾50万平方米新增供应入市，且在2024年仍将维持可观的供应规模。

来源：作者：孙鑫

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